Une servitude est une charge imposée sur un fonds dit « servant » (bien immobilier) au bénéfice d’un autre fonds dit « dominant ».
Une servitude est un droit réel attaché à la propriété et non à la personne.
On distingue plusieurs catégories de servitudes :
- Les servitudes naturelles :
Il s’agit des servitudes dérivant de la situation des lieux, comme l’écoulement des eaux par exemple.
- Les servitudes légales :
Il s’agit des servitudes issues du code civil concernant les murs et fossés mitoyens, les distances des construction et plantation entre propriétés voisines etc.
- Les servitudes du fait de l’homme :
Il s’agit de servitudes conventionnelles établies par contrat.
Le rôle du géomètre-expert
Lors de la division de terrain ou de la construction d’un nouveau bâtiment, il se peut que des servitudes soient nécessaires au bon fonctionnement des immeubles entre eux. Les servitudes les plus courantes sont les servitudes de passage, de réseaux, de vues, de surplomb mais aussi dites de « cour commune » (où zone non aedificandi).
Le Géomètre-Expert se chargera de dresser un plan et de représenter les servitudes afin d’en définir leur assiette (superficie) et leur localisation de manière à éviter tout litige. Le Notaire rédigera l’acte correspondant en annexant le plan de servitudes de manière à les rendre opposables.
Demander conseil auprès d’un Géomètre-Expert avant la réalisation de votre projet, vous permettra d’anticiper ces difficultés et d’éviter tout litige avec votre voisinage.
Le processus d’élaboration d’une servitude
Le plan de servitudes établi par le Géomètre-Expert sera transmis au Notaire chargé de rédiger l’acte auquel le plan sera annexé.
Une fois l’acte publié au service des formalités, il sera opposable aux tiers.
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Grâce à leurs compétences juridiques et techniques vous vous garantissez de connaître l’ensemble des règles régissant votre habitation ou votre future habitation.
FAQ Dédiée aux Servitudes
Comment éteindre une servitude conventionnelle ?
Trois possibilités s’offrent à vous :
- Avec accord des différents partis en annulant la servitude
- Par le non-usage trentenaire
- En opérant la fusion du fonds servant et du fonds dominant
Mon terrain est grevé d'une servitude de passage au bénéfice d'un voisin qui n'utilise plus le passage. La servitude est-elle éteinte ?
OUI : Si il ne l’utilise pas depuis plus de 30ans. Mais la charge de la preuve incombe au demandeur qui doit prouver l’absence d’usage sur une période de 30ans.
Un propriétaire peut-il s’opposer à une servitude de passage ?
NON dans la mesure où elle est mentionnée dans son titre de propriété.
Vous bénéficiez d'une servitude de passage sur la propriété voisine or le passage est modifié ou encombré par le propriétaire du fonds servant. En a-t-il le droit? :
NON, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre incommode. Il ne peut en changer l’état des lieux ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent.
Mon voisin dispose d'une vue donnant directement sur ma propriété. Est-ce légal ?
Le Géomètre-Expert recherchera l’historique des propriétés et la date de création de l’ouverture (Permis de construire) afin d’établir si la vue est prescrite ou non.
Je passe depuis plus de 30ans sur le terrain de mon voisin. Puis-je considérer que je dispose d'une servitude de passage ?
NON, seule les servitudes continues et apparentes peuvent être prescrites.
Qu'est-ce qu'une servitude de cour commune ?
Le terme est trompeur car il ne s’agit ni d’une cour, ni d’un espace commun, mais d’une zone inconstructible.